Wat kost funderingsonderzoek? Prijzen per fase (2026)

De één betaalt niets, de ander €15.000. Dat verschil komt zelden door het bureau en bijna altijd door de diepte van het onderzoek. Funderingsonderzoek werkt namelijk in fases, van licht naar zwaar, en je mag op elk moment stoppen. Het duurste wat je kunt doen is de verkeerde fase kiezen: betalen voor een inspectieput terwijl een bureaustudie je vraag al had beantwoord, of maandenlang doormodderen met een indicatie terwijl je bank een echt rapport wil zien.

Richtprijzen per fase

Dit zijn marktbrede richtprijzen voor een doorsnee woning, inclusief rapport. Of btw erbij zit verschilt per bureau — vraag daar expliciet naar. De definitieve prijs hangt af van je situatie, dus vergelijk altijd meerdere gecertificeerde bureaus.

Let op de laatste regel: herstel is geen onderzoek. Die bedragen staan er alleen om de verhouding te laten zien. Onderzoek kost een fractie van wat herstel kost, en zonder onderzoek krijg je voor dat herstel geen onderbouwde offerte.

Welke fase heb jij nodig?

Zie het als een trap die je alleen verder oploopt als het nodig is. In de praktijk komt het neer op vier situaties.

• Je wilt weten of er überhaupt iets speelt. Begin met de gratis check op postcode. Die combineert het echte bouwjaar uit de BAG met de officiële aandachtsgebieden-kaart. Kost niets en kost je een minuut.
• De check wijst op verhoogd risico, maar je ziet niets. Een QuickScan (Fase 0) is dan de logische stap. Een specialist beoordeelt bouwjaar, funderingstype, bodemopbouw en grondwaterstanden, maar graaft niet. Voor €399–€450 weet je of duurder vervolgonderzoek zinvol is.
• Je hebt zichtbare schade of een taxatie met klasse D of E. Dan is Fase 1 het minimum. Dit is de eerste stap waarbij de fundering fysiek wordt blootgelegd en beoordeeld — een bureaustudie kan die vraag niet beantwoorden. Zie scheuren en verzakking als je twijfelt of jouw schade daaronder valt.
• Er moet een hersteladvies of constructieve onderbouwing komen. Dat is Fase 2: sonderingen, houtmonsters en metingen over een langere periode. Deze fase vraag je zelden zelf aan — hij volgt meestal uit de conclusie van Fase 1.

De vuistregel: kies de goedkoopste stap die jouw vraag écht kan beantwoorden. Elke fase eindigt met een advies of de volgende nodig is, dus je hoeft niet vooraf te beslissen hoe ver je gaat.

Wat zit er wél en niet in de prijs?

Dit is waar offertes het vaakst uiteenlopen, en waar achteraf de meeste irritatie ontstaat. Twee bureaus kunnen hetzelfde bedrag noemen voor werk dat niet hetzelfde is.

Vooral het herstel van tuin en bestrating wordt onderschat. Een inspectieput naast de gevel betekent dat er tegels eruit gaan en soms een stuk beplanting sneuvelt. Vraag altijd of het dichten van de put in de prijs zit en in welke staat je tuin wordt achtergelaten.

Wat drijft de prijs omhoog?

Twee ogenschijnlijk identieke woningen kunnen honderden euro's verschillen. De oorzaken zitten meestal in dingen die je van buitenaf niet ziet:

• Bereikbaarheid. Kan er materieel bij, of moet alles door een smalle stadstuin en een kruipruimte van veertig centimeter? Binnenstedelijk werk is structureel duurder.
• Grondwaterstand. Staat het water hoog, dan moet er tijdens de ontgraving bemalen worden. Dat is extra materieel en extra uren.
• Funderingstype. Houten palen beoordelen vraagt andere expertise dan een fundering op staal of een betonnen constructie met paalrot of betonrot.
• Aantal inspectieputten. Bij een brede woning, een hoekpand of een pand met een aanbouw is één put niet representatief. Elke extra put kost geld.
• Regio. In de slappe veengebieden van het westen is onderzoek doorgaans intensiever dan op de zandgronden van Oost- en Zuid-Nederland. Zie funderingsrisico per gemeente.

Drie rekenvoorbeelden

Hoe pakt dat uit in de praktijk? Drie situaties die we vaak terugzien.

1. Rijwoning uit 1962, zandgrond, geen schade — totaal: gratis. De postcode-check geeft label A of B. Het pand is naoorlogs en staat buiten de aandachtsgebieden. Er is geen enkele reden om verder te gaan. De meeste bezoekers eindigen hier, en dat is de bedoeling.
2. Vooroorlogs pand op veen, geen zichtbare schade, hypotheekaanvraag — totaal: €399–€450. De check geeft verhoogd risico. Een QuickScan bevestigt dat de fundering op houten palen staat, maar dat er geen aanwijzingen zijn voor aantasting. Voor de bank is dat vaak voldoende onderbouwing om verder te kunnen.
3. Vooroorlogs pand, groeiende scheuren, taxatie klasse D — totaal: €650–€1.250, mogelijk oplopend. Hier is Fase 1 het startpunt: de put gaat open en de paalkoppen worden beoordeeld. Blijkt daaruit dat herstel nodig is, dan volgt Fase 2 voor het hersteladvies en kom je in de orde van €2.500–€15.000. Zet dat af tegen €40.000–€100.000 aan herstel: het onderzoek is dan een paar procent van de rekening die erachter ligt.

Zo vergelijk je offertes eerlijk

Twee offertes met hetzelfde bedrag kunnen heel verschillend werk beschrijven. Vier vragen die het verschil blootleggen:

• Is de prijs inclusief of exclusief btw, en gaat het om een vaste prijs of een richtprijs met nacalculatie?
• Hoeveel inspectieputten zitten erin, en wat kost een extra put?
• Wordt er gewerkt volgens de F3O-richtlijn en welk keurmerk voert het bureau (KCAF, F3O, NAFO)?
• Doet het bureau ook het herstel? Dan is er een belang bij de uitkomst. Een partij die alleen onderzoekt heeft dat niet.

Die laatste vraag is de belangrijkste en wordt het minst gesteld. Wij nemen daarom alleen bureaus op die het onderzoek zelf doen en er gecertificeerd voor zijn.

Wie betaalt er mee?

Je hoeft de rekening niet altijd alleen te dragen. Steeds meer gemeenten met een funderingsloket dragen bij aan onderzoek, en er zijn landelijke regelingen — waaronder het Fonds Duurzaam Funderingsherstel — die bij herstel te hulp schieten. Het volledige overzicht staat op subsidie & financiering.

Woon je in een appartement, dan betaalt de VvE het onderzoek meestal uit de gezamenlijke reserve; de fundering is immers gemeenschappelijk. En koop je een woning, dan is de vraag wie betaalt onderdeel van de onderhandeling — zie het funderingsvoorbehoud.

Zet de kosten af tegen wat er op het spel staat

Hier komt de nuchtere rekensom. Funderingsherstel ligt voor een doorsnee rijwoning tussen €40.000–€100.000. Een paar honderd euro voor duidelijkheid is dan geen kostenpost maar een verzekering tegen een miskoop — en sinds het funderingsrisico in elk taxatierapport staat, is die duidelijkheid ook gewoon nodig om je financiering rond te krijgen.

Begin daarom altijd onderaan de trap. De eerste stap kost je niets.